Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist ein anderes Geschäft als der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Es geht um Zahlen: Mieteinnahmen, Leerstandsquote, Instandhaltungsaufwand, Restnutzungsdauer. Kaufpreisentscheidungen treffen hier Investoren – keine Eigennutzer. Wer das nicht versteht, verhandelt auf dem falschen Spielfeld.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Anders als bei selbstgenutzten Immobilien steht beim Zinshaus der Ertragswert im Vordergrund. Die entscheidende Frage: Welche Nettomieteinnahmen erzielt das Objekt, und welchen Kaufpreismultiplikator ist der Markt bereit zu zahlen?
Die Formel: Jahresnettokaltmiete × Multiplikator = Kaufpreis
In Berlin lagen die Multiplikatoren für Mehrfamilienhäuser in guten Lagen bis 2022 bei 25 bis 35. Nach dem Zinsanstieg haben sie sich normalisiert: In einfachen Lagen liegen sie 2026 bei 15 bis 20, in guten Lagen bei 18 bis 25. Das bedeutet: Die Mieteinnahmen sind der Schlüssel zum Verkaufspreis.
Was ist ein Multiplikator beim Immobilienverkauf?
Der Multiplikator (auch Vervielfältiger) gibt an, das Wievielfache der jährlichen Nettokaltmiete ein Käufer bereit ist zu zahlen. Konkret: Ein Mehrfamilienhaus mit 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete und einem Multiplikator von 20 erzielt einen Kaufpreis von 1,2 Millionen Euro. Je höher der Multiplikator, desto teurer das Objekt im Verhältnis zu seinen Erträgen – und desto niedriger die Anfangsrendite für den Käufer.
Was beeinflusst den Verkaufspreis?
Mietstand: Je größer die Differenz zwischen aktuell erzielter Miete und möglicher Marktmiete, desto größer der Aufwertungsspielraum. Berliner Bestandsmieten liegen im Schnitt noch immer weit unter den Angebotsmieten – dieser Spielraum wird von Käufern eingepreist.
Milieuschutz: Liegt das Objekt in einem Erhaltungsgebiet? Das beeinflusst die Käuferkategorie erheblich. Ohne Umwandlungsoption fallen Käufer mit dieser Strategie weg.
Zustand und Instandhaltungsstau: Aufgestauter Sanierungsbedarf wird direkt vom Kaufpreis abgezogen. Käufer kalkulieren die Kosten und ziehen sie ab.
Wann muss ich beim Zinshaus Gewerbesteuer zahlen?
Das ist eine häufig unterschätzte Steuerfalle. Wer regelmäßig Immobilien kauft und verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden – die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Bei mehr als drei Objekt-Verkäufen innerhalb von fünf Jahren droht die Gewerbesteuerpflicht auf den gesamten Gewinn. Steuerberatung vor dem Verkauf ist hier keine Option, sondern Pflicht.
Außerdem gilt: Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern gibt es keine Eigennutzungsausnahme für die Spekulationssteuer. Wer unter zehn Jahren Haltedauer verkauft, zahlt Einkommensteuer auf den Gewinn.
Welche Berliner Lagen sind beim Mehrfamilienhausverkauf besonders relevant?
In Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Friedrichshain liegen die Multiplikatoren weiterhin höher als in Reinickendorf oder Spandau, weil die Mietsteigerungspotenziale und die Käufernachfrage größer sind. Gleichzeitig sind diese Lagen fast vollständig unter Milieuschutz, was Umwandlungsstrategien ausschließt. In Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und teilen von Pankow lassen sich je nach Mikrolage und Mietstand noch attraktive Kaufpreise erzielen.
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