In Berlin ist das gebundene Immobilienvermögen enorm – viele Familien sitzen auf Objekten, die in den vergangenen 20 Jahren ihren Wert verdoppelt oder verdreifacht haben. Was bei der Übertragung auf die nächste Generation passiert, welche Steuern anfallen und wie man sie legal minimiert: Das sind die Fragen, die Engel & Völkers als „Generationenwechsel von Immobilienvermögen" bezeichnet und die zunehmend zum zentralen Beratungsthema werden.
Vererben oder zu Lebzeiten übertragen – was ist besser?
Es gibt keine pauschale Antwort. Beide Wege haben Vor- und Nachteile:
Erbschaft: Immobilie geht nach dem Tod auf die Erben über. Erbschaftsteuer wird fällig. Freibeträge: 400.000 Euro pro Kind, 500.000 Euro für Ehepartner – alle zehn Jahre nutzbar.
Schenkung zu Lebzeiten: Dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaft gelten – aber alle zehn Jahre erneut. Wer früh genug überträgt, kann denselben Freibetrag mehrfach nutzen.
Wie wird die Erbschaftsteuer auf Immobilien berechnet?
Grundlage ist der steuerliche Grundbesitzwert, der vom Finanzamt auf Basis des Ertragswertverfahrens oder Sachwertverfahrens ermittelt wird. Dieser Wert liegt in der Regel unter dem tatsächlichen Marktwert – aber nicht immer erheblich darunter, besonders bei Berliner Innenstadtobjekten mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten.
Steuerklasse und Steuersatz hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder zahlen nach Abzug des Freibetrags zwischen 7 und 30 Prozent, je nach Wert des Erbes.
Ausnahme Familienheim: Wer eine selbst genutzte Immobilie auf den Ehepartner oder auf Kinder überträgt und diese mindestens zehn Jahre selbst nutzen, kann komplett steuerfrei übertragen – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Was ist der Nießbrauchvorbehalt?
Bei einer Schenkung zu Lebzeiten kann der Schenker sich das Nießbrauchrecht vorbehalten – er überträgt das Eigentum, behält aber das Recht, die Immobilie weiter selbst zu nutzen oder Mieteinnahmen zu beziehen. Das reduziert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich und kann die Erbschaftsteuer stark senken.
Was ist der Pflichtteil?
Wer von einem Erbe ausgeschlossen wird (durch Testament), hat dennoch Anspruch auf den Pflichtteil: die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Bei einer Immobilie kann das bedeuten, dass die Erben diese verkaufen müssen, um den Pflichtteil auszuzahlen – wenn keine anderen liquiden Mittel vorhanden sind.
Was sollten Berliner Immobilieneigentümer tun?
Frühzeitig planen, steuerliche Beratung einholen, Testament oder Übertragungsvertrag aufsetzen, Freibeträge strategisch nutzen. Wer eine Berliner Immobilie im Wert von 500.000 bis mehreren Millionen Euro besitzt und die Übertragung nicht plant, verschenkt in vielen Fällen sechsstellige Steuerbeträge.
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