BerlinFirst Immobilien nennt es „Renovierungsbedürftige Wohnung in Berlin kaufen – lohnt es sich?" und erzielt damit starke organische Reichweite. Der Grund: Es ist eine Frage, die tausende Berliner Kaufinteressenten jährlich stellen. Die Antwort ist nicht pauschal – sie hängt von der Lage, dem Sanierungsumfang und der eigenen Situation ab.
Warum ist eine renovierungsbedürftige Wohnung günstiger?
Berliner Käufer zahlen für eine unsanierte Wohnung in guter Lage typischerweise 20 bis 35 Prozent weniger als für eine vergleichbare sanierte. Der Preisabschlag spiegelt den Sanierungsaufwand wider – aber nicht immer korrekt. Manchmal ist er zu groß (echte Schnäppchen), manchmal zu klein (Käufer zahlen für versteckte Probleme zu viel).
Wann lohnt sich der Kauf?
Der Kauf lohnt sich, wenn:
Die Lage stimmt. In guten Berliner Lagen (Charlottenburg, Prenzlauer Berg, Friedenau, Schöneberg) gleicht der Lageeffekt die Sanierungskosten langfristig aus. In schwachen Lagen ist das Risiko höher.
Der Preis den Sanierungsaufwand reflektiert. Faustregel: Kaufpreis plus Sanierungskosten plus Kaufnebenkosten müssen unter dem Preis eines vergleichbaren sanierten Objekts liegen.
Sie die Gestaltungsfreiheit wollen. Wer nach eigenen Vorstellungen sanieren möchte, profitiert von der Möglichkeit, selbst zu entscheiden – ohne fremde Geschmacksentscheidungen zu kaufen.
Steuerliche Vorteile genutzt werden können. Bei Denkmalschutzobjekten: erhöhte AfA nach § 7i EStG. Bei selbst genutzten Objekten: § 35a EStG für Handwerkerkosten.
Wie verhandelt man den Preis bei einer renovierungsbedürftigen Wohnung?
Das ist der entscheidende Unterschied zu einer sanierten Wohnung: Der Preis ist verhandelbarer. Wer vor der Verhandlung ein konkretes Sanierungsangebot hat, argumentiert mit Zahlen statt Gefühl. In Berlin sind das bei einer kleinen Wohnung schnell 30.000 bis 80.000 Euro Sanierungsaufwand – ein Argument, das berechtigt ist und das erfahrene Käufer nutzen.
Welche versteckten Kosten werden unterschätzt?
Leerstand und Hotelbedarf: Wer während der Sanierung nicht einziehen kann, zahlt Miete woanders. Bei einer 3-monatigen Sanierung können das 3.000 bis 6.000 Euro zusätzlich sein.
Unerwartete Substanzprobleme: Schimmel, Asbest, marode Leitungen – was beim Rückbau zum Vorschein kommt, kann den Sanierungsaufwand erhöhen. Immer 15 bis 20 Prozent Reserve einplanen.
Doppelte Kosten bei WEG: Wenn kurz nach dem Kauf eine Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum beschlossen wird, kommt eine weitere Kostengröße hinzu.
Was sind die wichtigsten Prüfpunkte vor dem Kauf?
Substanzgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen, WEG-Unterlagen (Rücklagen, Protokolle), Energieausweis, Schadstoffgutachten bei Gebäuden bis 1990 und realistische Sanierungsangebote von mindestens zwei Handwerkern – vor Abgabe des Kaufangebots, nicht danach.
Wir begleiten Sie beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung in Berlin – von der Bewertung bis zum Notartermin.